【案件回放】

2007年5月8日，甘肃R市房屋拆迁安置办公室（甲方）与案外人马某（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定因乙方位于北大街某号院的公有房屋属于危房需要拆除，甲方将乙方安置到A小区4号楼2单元501号居住。A小区的房屋属于经济适用房，马某将该房房屋购房资格以5000元价格出卖给吕某，吕某以马某名义向Y公司交纳购房款和地下室款共计82128.4元，购房发票均开具在马某名下。2007年8月12日，吕某与莫某通过房屋中介公司签订《经济适用住房买卖合同》一份，约定吕某将A小区4号楼2单元5楼1号房屋以108800元卖给莫某，莫某首付九万元定金，二次付款在莫某领钥匙住房时向吕某付一万元，末次付款在吕某将合同和发票名字换成莫某名字后一次性付清，产权过户等费用由莫某承担，吕某负责提供相关手续，并协助办理产权过户。

合同签订后，莫某向吕某支付90000元，于2008年3月25日支付剩余部分房款和地下室款24078元，于2014年11月14日支付尾款2000元，共计向吕某支付房款116078元。不久后，吕某将案涉房屋交付给莫某，莫某装修入住至今。后因案涉房屋一直未能办理产权登记手续，引发纠纷。

另查明，马某已于2019年6月20日因死亡注销户口，无同户人员，户下无其他家庭成员。法庭上，吕某辩称，愿意协助莫某办理房产手续，但是不知道怎么办，莫某主张的违约金不合适，其他的都属实。第三人Y公司辩称，其是根据发票和合同登记的名字办理房屋登记手续，本案房屋发票登记的是马某的名字，不知道能不能办到莫某名下。

 

【瀛台律师论法】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可以优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

《肃州区经济适用住房定向出售公告》第三条规定：申购家庭(人)购买的经济适用住房全额缴纳房款后，可以申报办理权属登记。房屋登记簿分别注明以经济适用住房价格购买的面积和超控制标准购买的面积。《不动产权证书》注明“经济适用住房”，购房人拥有有限产权，配售五年内不得上市交易。配售五年后，允许上市交易。交易时，须按照配售时同类同地段普通商品住房和经济适用住房差价的50％向政府缴纳土地收益，购房人可在补缴同地段、同类普通商品住房差价后取得完全产权。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：根据民法典第六百二十九条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。

法院审理后认为，案涉房屋属于经济适用房，本案应为经济适用房转让合同纠纷。经审查，案涉房屋虽属于经济适用房，但依据《房屋拆迁安置协议》及相关证据，该房屋系基于拆迁所得，取得条件标准与一般意义上的经济适用房取得的核定标准不能等同，不涉及不特定多数人的利益，马某将该房屋购房资格出卖给吕某，系对自身权利的处分，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法律强制性规定，亦不存在损害社会公共利益的情形，应属有效。

虽然吕某向莫某出售该房屋时并未取得房屋完全产权，但并不导致其与莫某之间的房屋买卖合同无效。经审查，吕某与莫某签订的《经济适用住房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。莫某已于2014年11月14日交清全部购房款，且目前案涉房屋已被允许上市交易，吕某应当按照合同约定履行配合莫某办理房屋产权登记的义务。虽然购房发票开具在马某名下，但马某已去世，且无同户人员，户下亦无其他家庭成员，为保障实际购房人莫某的合法权益，其要求吕某和Y公司配合其办理房屋产权登记手续的请求，应予以支持。

综上，判决吕某应协助配合莫某办理A小区4号楼2单元501号房屋产权登记手续；第三人Y公司应协助配合莫某办理A小区4号楼2单元501号房屋产权登记手续。

 

【瀛台律师提醒】

买方与卖方签订购房合同，系双方真实意思表示，属合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。买方全额缴纳房款后，卖方应配合买方办理房屋产权登记。在此提醒，在购房前一定要详细查询房屋是否存在产权纠纷等情况，如遇到房屋买卖纠纷，一定要及时寻求专业律师的帮助，避免损失！