【案件回放】

2020年4月23日，陆某与F公司签订两份《物业租赁合同》，分别承租了某区6号2楼和8号4楼及5楼天台，租赁期均为3年，并交纳了相应的租赁和水电保证金。承租后，对租赁物投资百万进行装修改造，并开办制衣厂--Y服饰公司。但上述租赁物业实际是案外人H物业出租给F公司，再由F公司转租给陆某。

租赁合同履行至2021年11月时，因街道计划对租赁物所在片区进行升级改造，需要拆除地上建筑物并清退租户。H物业已通知F公司及范围内的租户终止合约并办理相关手续。然而，F公司明知这一情况，却故意隐瞒陆某，导致陆某在租赁物被拆除工作影响的情况下无法正常经营，面临严重的安全隐患和损失。

尽管陆某多次催促F公司解决问题，但F公司采取消极态度，不通知陆某退租解约，导致陆某在无法继续使用租赁物的情况下被迫搬离，蒙受了包括搬迁费、装修损失、经营性损失等多方面的损失。为此，陆某为维护公司权益，将F公司告上法庭。

F公司辩称，Y服饰公司并非租赁合同的适格主体，因为所有租赁合同均由答辩人与陆某签订并履行，Y服饰公司并未获得答辩人的同意作为合同权利义务的转让对象。陆某的投资装修改造行为进一步确认了其为实际承租人。另外，租赁物业符合租赁条件，已提供基础设施，且突发停水等问题不构成合同无法履行的理由。涉案物业也并未被拆迁，改造计划未涉及街道物业。陆某未将物业退还交接给答辩人，且拖欠租金和电费，构成严重违约，答辩人有权没收保证金。因此，答辩人主张陆某支付三个月租金的违约金，Y服饰公司作为承租方，亦应对陆某的合同债务承担连带责任。

 

【瀛台律师论法】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《物业租赁合同》的相对方。涉案两份《物业租赁合同》均系由F公司与陆某签订，法院确认合同相对方为两者。Y服饰公司虽自称实际承租方，但未获F公司确认且未在合同上盖章，因此其主张权利不予支持。

关于涉案《物业租赁合同》的效力。由于租赁物未办理报批报建或不动产权登记手续，合同被判无效。

关于陆某主张的保证金及资金占用利息。因合同无效，陆某有权要求F公司返还租赁保证金及水电保证金共101611元，并自愿扣抵电费后主张95694元，法院支持并从2022年1月1日起计付资金占用利息。

关于F公司反诉主张的租金及电费。涉案《物业租赁合同》虽属无效合同，但陆某仍需支付占有使用物业期间的费用，包括2021年12月1-22日的占有使用费及电费。F公司主张的陆某搬离后的租金及电费属自行扩大损失，法院不予支持。

关于陆某及F公司各自主张的违约金。合同无效，故违约金请求均不被支持。

关于Y服饰公司的责任。Y服饰公司虽非合同相对方，但自愿承担陆某债务，故F公司要求其承担连带责任获法院支持。

综上，法院判决，F公司向陆某返还保证金95694元及支付资金占用利息（资金占用利息以前述应付未付保证金为本金，自2022年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至本金清偿之日止）；陆某向F公司支付2021年12月1-22日的占有使用费17875.35元及电费（含电费违约金）3839.40元；Y服饰公司对陆某的上述债务承担连带责任。

 

【瀛台律师提醒】

在租赁期间，‌如果房屋因政府公共利益所需被征收拆迁，‌作为房东应提前告知租客，‌并在拿到拆迁款后，‌对给租户带来的损失给予合理的赔偿。‌作为租户在日后租赁房屋时，应与房东在合同中明确拆迁后的补偿方式，以避免不必要的纠纷。