【案件回放】

小凤与F公司签订《房屋租赁合同》，由小凤承租F公司位于杭州某街道中路2**号1号楼二楼2**室，合同期限自2021年11月15日起至2024年11月14日止。押金6000元，2022年11月15日至2023年11月14日的年租金为71400元。如一方违约，违约方需退还押金及剩余租金，并赔偿守约方两个月的租金作为违约金。签订合同当天，小凤支付押金6000元，合同履行过程中小凤已支付2021年11月15日至2022年11月14日的租金68000元，并于2022年11月21日支付第二年度部分租金20000元。

2022年底，小凤发现F公司属于二房东，其与L公司之间的《房屋租赁合同》已被中级人民法院作出民事判决依法予以解除，合同解除日期为2022年5月16日，F公司向L公司支付租金及房屋占有使用费至2022年11月30日。2022年12月1日开始，L公司收回案涉房屋，F公司已不具有房屋出租的资质，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。小凤多次向F公司催讨上述款项，但都拒不支付。为维护合法权益，诉至法院。

【瀛台律师论法】

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第五百六十七条：合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

小凤与F公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的有关规定，应认定为合法有效。双方均应按合同约定履行相应的义务，否则应承担违约责任。根据上述事实认定，本案F公司与L公司签订的《房屋租赁合同》已于2022年5月16日解除，F公司已丧失案涉房屋的转租权，故F公司应退还小凤租赁保证金6000元。另L公司于2022年11月30日收回并控制案涉房屋，上述日期前，小凤占有使用案涉房屋，故小凤应支付F公司房屋占有使用费至2022年11月30日。小凤已付清2021年11月15日至2022年11月14日的租金及房屋占有使用费，小凤于2022年11月21日支付了自2022年11月15日起至2023年11月14日期间的部分租金20000元，结合案件事实，扣除2022年11月15日至2022年11月30日的房屋占有使用费2975元，F公司应退还小凤剩余租金17025元。

另根据合同约定的违约责任并结合小凤在F公司丧失转租权以及L公司收回房屋后，小凤仍正常使用案涉房屋的情况，应酌情调整违约金为5950元。综上，法院判决F公司退还小凤租赁保证金6000元、剩余租金17025元；以及违约金5950元。

【瀛台律师提醒】

承租人在签约房屋租赁合同前一定要充分了解承租房屋的产权状况、实际使用情况，以及产权证书原件等，再确认房屋没有权利瑕疵后签订书面合同。合同签订后双方应按约定履行义务，若一方不履行或者未按约定履行，将承担相应违约责任。