【基本案情】

周某承包某镇供销商场开超市时，为扩大营业面积，于2009年9月8日，与宋某签订《租地合同》，约定宋某将位于供销商场东侧的宅基地租给周某建造两层营业用房，用于超市经营适用，租期为15年。合同约定，周某在租赁期限内不支付租金，而是以租赁到期后将所建房屋无偿交给宋某的方式折抵租金。合同签订后，周某支付了定金5万元并建造了两层楼房，建筑面积为642.24平方米。2014年11月，该房屋被政府征收并拆除。房屋补偿分户评估报告显示，拆除房屋的总建筑面积为1142.3平方米，其中周某建造的两层楼房补偿款为527990元。房屋被拆除后，双方因拆迁补偿款分配产生纠纷。

宋某辩称，原告主体不适格，应以超市所在公司为原告；周某诉求已超诉讼时效，且征收办出具的证明不能作为定案依据；周某投资建房部分仅为南一、二层，不包含南三层及其他建筑物，南三层为宋某投资建设，周某主张建造3层与事实不符；周某不享有宋某宅基地上房屋拆迁补偿权益；按周某建房费和使用费相冲抵，周某并无损失；租地建房合同不能继续履行的原因不在于宋某，宋某无过错；即使认定周某应获得补偿或赔偿，分割条件尚不具备。综上，请求依法驳回周某诉请。

【法院审理】

法院审理后认为，根据《民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，周某与宋某签订的《租地合同》合法有效，双方应按约履行。周某在宋某宅基地上建造了两层楼房，并用于经营超市，对该房屋享有15年的使用权。2014年房屋被政府征收拆除，宋某因拆迁所获利益中应属于周某的部分应予返还。关于返还的数额，法院认定如下：1、涉案一二层楼房房屋补偿款总额为527990元，包括东一层、东二层、南一层、南二层、西南一层、西南二层，法院综合考虑周某对涉案房屋享有使用权的年限、房屋成新率、房屋使用寿命等情形，确定涉案房屋补偿款为175996元（527990元÷90%×15年÷50年）。2、附着物和装潢补偿款，周某仅主张地板和石膏板吊顶，涉案两层楼房建筑面积为642.24㎡，故该项费用本院确定为38534元（40元/㎡×642.24㎡+20元/㎡×642.24㎡）。3、营业用房补助费总额为31291元，故该项费用法院确定为28541元（31291元÷704.11㎡×642.24㎡）。4、拆迁费、过渡费、拆迁奖金总额为599772元，故该项费用法院确定为337212元（599772元÷1142.3㎡×642.24㎡）。综上，宋某应返还周某房屋补偿款、附着物和装潢补偿款、营业用房补助费、拆迁费、过渡费、拆迁奖金580283元。

另外，宋某还应返还周某定金10000元。关于周某主张的保险服务费1200元，该项费用不是必然支出的，法院不予支持。

关于宋某抗辩原告主体不适格的问题，法院认为，涉案《租地合同》系双方签订且已履行，原告主体适格。关于宋某抗辩周某诉求已超过诉讼时效的问题，法院认为，涉案房屋被拆除后，周某每年均主张权利，且拆迁补偿事宜尚未处理完毕，因此宋某的抗辩不成立。关于周某所建房屋的范围，法院采信了相关证人的证言，认定周某建造了一二层楼房，即评估报告单上的东一层、东二层、南一层、南二层、西南一层、西南二层。

综上，法院判决宋某向周某支付房屋补偿款、附着物和装潢补偿款、搬迁费、过渡费、营业用房补助费、拆迁奖金共计580283元；宋某给付周某10000元。

【瀛台律师提醒】

租户在“以房抵租”合同下，对所建房屋享有一定权益，房屋被拆时有权获得相应补偿。在此，上海瀛台律师提醒租户在签订“以房抵租”合同时，双方应明确权利义务，特别是房屋所有权、使用权及拆迁补偿等关键条款。房屋被拆后，租户有权依据合同及实际投入主张补偿。建议在合同中详细约定拆迁补偿分配方式，避免纠纷。若发生争议，及时收集证据，如合同、付款凭证、建设投入证明等，通过法律途径维护权益。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。